Technologijos aplenkdavo konservatyvią nekilnojamojo turto (NT) karalystę, tačiau terminą „proptech“ artimiausiu metu vis dažniau tars ne tik programuotojai, bet ir NT plėtotojai

„Proptech“ (property + tech; angl. nuosavybė + technologijos) – naujas burtažodis, sujungiantis informacines technologijas (IT) ir NT. Analitikos įmonės „CB Insights“ skaičiavimais, 2012–2016 m. „proptech“ bendrovės sulaukė 6,4 mlrd. JAV dolerių investicijų ir sandorių apimtis vis auga (žr. grafiką). NT rinkoje pasauliniu mastu kasmet uždirbama milijardai eurų, todėl norinčių atsipjauti šio pyrago dalį netrūksta. IT ėmė keisti nusistovėjusią tvarką, kai naujokams buvo sunku įsitvirtinti bet kurioje senbuvių dominuojamoje verslo nišoje. Tačiau technologijų plėtra atnešė permainų į viešojo administravimo („govtech“), finansų („fintech“) ar medicinos („medtech“) sritis, tad nenuostabu, kad lemtinga valanda išmušė ir NT rinkai. Tiesa, pokyčiai gana lėti. Švedijoje įsikūrusios NT projektus Šiaurės Europoje plėtojančios įmonės „Stronghold Invest“ „proptech“ verslo vadovas Danielis Kraftas pripažino, kad ši sritis dėl konservatyvumo ilgą laiką išvengė revoliucijų: „NT yra klasikinis verslas, ir jei laikai geri, bendrovės gali uždirbti daugybę pinigų. Joms nereikėjo keistis, jos uždirbdavo užtektinai, todėl tai niekam ir nerūpėjo.“ Šiandien kai kurios didžiosios NT bendrovės gana atidžiai stebi naujoves, nes nori jų nepraleisti ir jas pritaikyti, o galbūt net daryti joms įtaką ir net jas paspartinti. Nors iki revoliucijos dar tolokai, jau aišku, kas bus vienas pagrindinių pokyčių variklių. Kertinė transformacijos frazė – vartotojo patirtis (user experience), kurios svarba smarkiai išaugs.

Retins tarpininkų gretas

Internetas jau senokai pakeitė vartotojų būsto paieškos įpročius, tačiau NT agentai išsaugojo savo įtaką, tik jų skelbimai iš laikraščių persikėlė į portalus. Vis dėlto šiandien naujieji „proptech“ žaidėjai siūlo sprendimus, kurie vartotojams suteiks dar daugiau iniciatyvos. Iš pirmo žvilgsnio tai gali atrodyti maži ir smulkūs pokyčiai. Tarkime, naudodamiesi „proptech“ programėlėmis, būsto pirkėjai gali tiesiogiai nebendraudami su tarpininkais ar pačiu savininku pasirinkti laiką butui ar namui apžiūrėti. Daugybė programėlių, tokių kaip „Movebubble“, pasiūlą atnaujina realiuoju laiku. Taip taupomas vartotojo laikas, nes nuomos pasiūla gali keistis akimirksniu. Šiandien portaluose išsirinkus butą ir paskambinus savininkui neretai išgirstama, kad būstas jau išnuomotas prieš dieną ar dvi. Tačiau yra ir reikšmingesnių sprendimų. „Nested“ algoritmas akimirksniu įvertina minimalią objekto kainą ir duoda pažadą jį parduoti per 90 dienų. „Rentify“ leidžia nuomotojams įdėti skelbimą, patikrinti nuomininkų mokumą ir sugeneruoti nuomos sutartį. Visa tai galima atlikti išmaniuoju įrenginiu ar kompiuteriu. „Proptech“ startuolės labiausiai siekia galimybės atsisakyti agento ar tarpininko, juolab kad technologijos leidžia pirkimą paversti sklandžiu, integruotu ir net visiškai nuotoliniu procesu. Pavyzdžiui, išsirinkus butą, gali nebeprireikti važiuoti į banką paskolos – viską pavyktų sutvarkyti internetu toje pačioje platformoje. Didieji NT paieškos portalai atsiradus poreikiui taip pat gali įdiegti analogiškus sprendimus, įsigyti licenciją jiems ar tokią startuolę tiesiog nusipirkti. Tačiau startuolių stiprybė yra tai, kad jos gali susitelkti į specifinį sprendimą ir laimėti tiesiog supaprastinusios ar atpiginusios paslaugą. Vis dėlto, mažų bei veržlių startuolių pirminis tikslas yra pakeisti vartotojo požiūrį ir ugdyti naujus įpročius, kaip pabrėžia Lietuvoje kuriamos „proptech“ paieškos sistemos „PlaceILive“ sumanytojas Šarūnas Legeckas. Vietoj tradicinio būdo rinktis būstą pagal kainą ir miesto rajoną ši sistema pirmiausia pateikia keletą klausimų apie vartotojo pomėgius, vaikus, laisvalaikio leidimo būdą ir suranda labiausiai visus kriterijus atitinkančius pasiūlymus. Pašnekovas prognozuoja, kad naujasis požiūris į butų pirkimą ateityje turėtų paplisti, o rinkdamos vietą gyventi technologijos atsižvelgs net į vartotojo pirkinius iš „Amazon“ ar paieškas „Google“.

Prognozuojama, kad dėl technologijų NT tarpininkų JAV sumažės nuo 1,5 mln. iki 150–200 tūkst.

Ši ir kitos naujovės smarkiai praretintų NT agentų gretas. Pokyčiai pirmiausia užklups dideles ir išpūstas rinkas, pavyzdžiui, JAV, kur agentūrų tarpininkavimo mokesčiai dideli, o brokerių yra apie 1,5 mln. Kai kurie jų parduoda vos keletą ar keliolika būstų per metus. Prognozuojama, kad dėl technologijų jų sumažės iki 150–200 tūkst., o pati rinka tik augs. Š. Legecko teigimu, panašus virsmas šiandien vyksta kitoje srityje: „Kažkada visi keliones pirkdavo turizmo agentūrose, o šiandien tai labiau paplitę tarp vyresnių žmonių. Mano nuomone, ateityje didžioji dalis asmenų savo NT sandorius valdys internetu, panašiai kaip dabar tai daro planuodami keliones.“

Nepastatyti daugiaaukščiai

Kita ryški „proptech“ sritis, dominanti didžiąsias NT verslo bendroves, yra virtualioji realybė (VR). Tai taip pat ne naujiena – VR kaip pramoga ir edukacinė priemonė naudojama vaizdo žaidimuose, pati įranga gana nebrangi. NT srityje ji pasitelkiama dar nepastatytiems būstams apžiūrėti. VR leidžia „apsidairyti“ po butą ne tik naudojant VR šalmą, tačiau ir žiūrint į paprastą ekraną. Tai atrodo novatoriškai, tačiau irgi reikės laiko, kol tuo patikės dauguma būstų statytojų ar pirkėjų – šiandien nemažai žmonių per daug nesukdami galvos perka NT net ir neegzistuojančiuose daugiabučiuose. „Niekas nežino, kada tai įvyks. Jei daugiau butų bus parduodama internetu, į pagalbą ateis VR. Tarkime, negali atvykti į vietą, tuomet renkiesi geriausią alternatyvą – VR ar kitas vizualizacijas. Bet reikės palaukti ir kol subręs pati technologija, ir kol pasikeis žmonių įpročiai“, – prognozavo vizualizacijas kuriančios įmonės „id3D“ vadovas Vilius Juknevičius. Jo teigimu, tai kur kas geresnė alternatyva nei kiti butų apžiūros būdai. „Pats esu architektas, todėl yra tekę matyti, kad klientai kartais nelabai įsivaizduoja savo butą žiūrėdami į brėžinį ar dvimačius paveiksliukus. Brėžinyje iš pirmo žvilgsnio viskas atrodo aišku, tačiau kai viskas užbaigta, pasitaiko, kad žmogus iš pradžių nebežino, kur kuris kambarys. Nuotraukos ir iliustracijos iškreipia proporcijas, nes dažnai fotografuojama plačiakampiu objektyvu, tad nuėjus į vietą viskas atrodo kitaip“, – pabrėžė jis. Naudojant VR technologiją būtų galima keisti įvairius interjero elementus, pavyzdžiui, grindų ar sienų apdailą, ir iškart matyti, kaip atrodys kambarys. Ji leidžia ne tik apžiūrėti interjerą, tačiau ir pamatyti realų vaizdą pro langą, įkomponuoti realius baldus. Įmanoma užsakyti ir virtualų pasivaikščiojimą po kiemą.

Įsismarkavusi vaizduotė

„Proptech“ neapsiriboja būstui pirkti bei nuomoti skirtomis programėlėmis bei VR sprendimais. Išnaudojant didžiuosius duomenis (big-data), pasaulinė NT rinka pirkėjams, institucijoms ir plėtotojams taps vis lengviau pasiekiama ir suprantama. Jau šiandien tokios įmonės kaip Kaune įsikūrusi „Geophy“ renka informaciją apie NT, analizuoja didžiules duomenų bazes ir apdoroja duomenis iš įvairių šalių.

Kalifornijos startuolė „Propy“ sudarė sutartį su Ukrainos vyriausybe, pagal kurią „blockchain“ technologijos pagrindu bus sukurtas decentralizuotas šalies NT registras, suteiksiantis geresnes galimybes užsienio investuotojams NT įsigyti internetu.

Į „proptech“ rinką ateina ir dažniausiai su finansinėmis technologijomis ir kripto valiutomis siejama „blockchain“ technologija. Viena šios srities startuolių – Kalifornijoje įsikūrusi „Propy“ – sudarė sutartį su Ukrainos vyriausybe, pagal kurią bus sukurtas decentralizuotas šalies NT registras, suteiksiantis geresnes galimybes užsienio investuotojams NT įsigyti internetu. Naujuose namuose jau dabar įdiegta naudingų valdymo funkcijų, bet ilgainiui jie taps dar išmanesni ir turės daugiau programavimo galimybių, taupančių elektros ar šilumos energiją. „Dabar pastatai vis dar funkcionuoja taip, kaip ir prieš 50 metų. Aš mėgstu lyginti šią situaciją su automobiliais. Jie iš gana paprastų virto sugebančiais daug daugiau: turi GPS, kitų išmaniųjų sistemų. Tas pats atsitiks ir su namais“, – prognozuoja D. Kraftas. Galiausiai, mokslininkų tobulinamas dirbtinis intelektas ateityje bus panaudotas projektuojant pastatus ar kuriant jų interjerą.

Aplenks ar neaplenks?

Sakoma, kad „proptech“ sektorius nuo šiuo metu didžiulio susidomėjimo sulaukiančio „fintech“ atsilieka apie 10 metų. Tai gali būti geras būdas įvertinti technologijų pritaikymo potencialą, tačiau pačios sritys yra skirtingos – mokėjimus kiekvienas žmogus atlieka kone kasdien, o NT sandorius sudaro tik keletą kartų per gyvenimą. Lietuvos „proptech“ galimybes riboja NT rinkos dydis. Peržiūrėti butų pasiūlą net ir Vilniuje užima gana nedaug laiko, ypač jei palygintume su Niujorko, Londono ar kitų pasaulio didmiesčių pasiūla. Naujų butų pasiūla pastaruoju metu augo, tačiau visi novatoriški sprendimai visų pirma turi atsipirkti. Nors šalies rinka tikrai nedidelė, pasak Š. Legecko, tačiau nėra konservatyvi, todėl naujoves būtų galima ne tik mėginti priimti, bet ir jas kurti. Šiandien „proptech“ produktus Lietuvoje kuria keturios įmonės, iš kurių dvi yra užsienio kapitalo. „Nedidelėje Lietuvos rinkoje kaip tik lengviau siūlyti inovacijas ir jas tikrinti. Viskas priklauso nuo verslo, ar jis norės kurti pasaulinius produktus. Dažnai būna, jog kuriame ir darome sau. Esame per daug konservatyvūs juos pristatyti iš verslo perspektyvos, kol nepamatome, kad užsienyje tai puikiai veikia“, – akcentavo jis.