Meniu
Prenumerata

ketvirtadienis, liepos 25 d.


KOMENTARAS
Būsto rinka: ar tikrai čia ką nors reikia gelbėti?
Indrė Genytė-Pikčienė
Asmeninis archyvas
INVL investicijų valdymo ir gyvybės draudimo grupės vyriausioji ekonomistė Indrė Genytė-Pikčienė.

Nekilnojamojo turto rinka jautriai reaguoja į ekonominio verslo ciklo pokyčius. Centriniams bankams pakėlus palūkanų normas, prisisuko kredito kraneliai, o tai veikė ir statybų plėtotojų elgseną, ir investuotojų rizikos apetitą, ir mažmeninių būsto pirkėjų lūkesčius bei galimybes.

Stebint išsivysčiusių šalių gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos tendencijas, pokyčiai akivaizdūs. Po 2020-2021 m. bumo, kuomet į ekonomikas plūdo tiek centrinių bankų, tiek vyriausybių paramos srautai, daugelyje valstybių stebimas gerokai vangesnis rinkos vystymasis: santykinai žemas sandorių skaičius, smunkanti skolinimosi paklausa ir mažėjantys kreditavimo srautai, kai kuriose šalyse jau fiksuojami ir smunkantys būsto kainų indeksai.

Lietuvoje būsto rinka yra palyginti sekli, tad ne visos tendencijos pasireiškia taip ryškiai, o būsto pardavėjų pusė išlaiko derybinę galią dėl chroniškai nepakankamos kokybiško būsto pasiūlos. Tam įtakos turi ne tik butelio kakleliai naujų būstų plėtroje, bet ir nepakankami renovacijos tempai.

Nusigręžus investicinio būsto pirkėjams, rinka fiksuoja dviženklį aktyvumo nuosmukį. Tiesa, būsto rinkos aktyvumas vasarą paprastai būna žemesnis, bet net ir atmetus šiuos sezoniškumo niuansus, Registrų centro duomenimis, butų sandorių skaičius šios vasaros mėnesiais buvo 13 proc. mažesnis nei prieš metus. Mažiau nei atitinkamais pernai mėnesiais sudaroma ir namų bei sklypų sandorių.

Pagrindiniai gyvenamojo nekilnojamojo turto rinką slopinantys veiksniai išlieka tie patys. Pirmiausia, tai besitęsiantis makroekonominis ir geopolitinis neapibrėžtumas, verčiantis gerokai atidžiau vertinti stambių pirkinių galimybes. Antra, pernai pasibaigė pigių pinigų epocha ir ECB itin sparčiais žingsniais pakėlė paskolų eurais palūkanų normas iki istorinių aukštumų, paskolų aptarnavimo našta išaugo ir tai atgraso potencialius būsto pirkėjus. Galiausiai, infliacijos įtaka gyventojų perkamajai galiai ir kritęs būsto įperkamumas dėl būsto kainų šuolio verčia gyventojus laukti, tikintis, kad būstas atpigs, arba bent jau nedidės, kylant atlyginimams, ekonomika būsto kainų lygius „išaugs“.

Būsto pasiūlos atstovų elgsena – tarytum gerai apgalvota šachmatų partija. Nekilnojamojo turto plėtotojai, nusiraškę 2020-2021 m. būsto rinkos bumo vaisius, pernykštį rinkos štilį pasitiko palankioje situacijoje – galutinėse projektų vystymo ir realizavimo fazėse, neturėdami neparduoto būsto pertekliaus. Rinkoje vis dar jaučiamas naujo būsto trūkumas, tad jie turi pakankamai manevro laisvės ir nesijaudina, kad likučių neišpirks. Išaugus palūkanų normoms ir pasikeitus pirkėjų elgsenai, nekilnojamojo turto vystytojai gali be spaudimo vertinti situaciją ir spręsti, ar verta toliau investuoti į būsto plėtrą, ar verčiau rinktis kitas investicines alternatyvas, kurių išaugusios palūkanų normos paserviravo visai nemažai.

Statybų sektorius šiemet išgyvena išbandymų metus, iššūkiai testuoja įmonių lankstumą ir gebėjimą prisitaikyti. Sausio-liepos mėnesiais atliktų gyvenamosios statybos darbų vertė palyginamosiomis kainomis buvo 4,9 proc. mažesnė nei prieš metus. Komercinio nekilnojamojo turto projektų vystymo pulsas irgi per metus sulėtėjo. Vis dėlto, statybų sektoriaus be darbo nepaliko viešosios investicijos – tą galima matyti iš sparčios inžinerinių statinių plėtros – pastarųjų statybos darbų apimtys šiemet išaugo 28 proc. palyginti su pernai.

Stambesnės įmonės, kurios lanksčiai gali persiorientuoti, prisitaikė ir neliko be darbo. Vis dėlto, sektoriui laikai yra pakankamai sudėtingi. Kylančios palūkanų normos, prastėjančios skolinimosi sąlygos, pernykštės sąnaudų pasiutpolkės sukeltos įtampos turi įtakos ypač smulkesniems rinkos dalyviams, kurie nesiruošė paklausos pokyčiams ir per daug optimistiškai planavosi ateities perspektyvas.

Būsto kainų lygį teks „išaugti“ pajamomis. Nors kainų korekcija Lietuvoje, o ypač Vilniuje ir pajūryje būtų tikrai į sveikatą, nes pastaraisiais metais augimas nebuvo tvarus, vis dėlto, naujo būsto pasiūla irgi planuojama gerokai kuklesnė, reikšmingų disbalansų ir pertekliaus pirminėje rinkoje nebus ir tai neleis kainoms reikšmingai susitraukti. Žinoma, antrinėje būsto rinkoje galimi ir reikšmingesnių korekcijų epizodai. Taigi dėl pasiūlos trūkumo galime tikėtis tik vangios rinkos ir kainų stabilizacijos. Tai irgi būtų paranku, nes gyventojų pajamų augimas ateinančius keletą metų išliks palyginti spartus ir tai gerins santykinį būsto įperkamumą.

Politikos arenoje – intervencijų į būsto rinką pasiūlymų lietus. Artėjant rinkimų maratonui kitąmet, padaugėjo viešumoje politikų pasiūlymų dėl pagalbos gyventojams išgyventi aukštų palūkanų normų išbandymus, kompensuoti dalį įmokų ir didinti būsto įperkamumą.

Šiuose pasiūlymuose slypi daug populizmo, nes politikai greiti mokesčių mokėtojų pinigais spręsti gyventojams aktualius klausimus, tačiau neretai tokios iniciatyvos yra meškos paslauga ir gali turėti itin nepalankių šalutinių poveikių.

Šiuo metu centrinių bankų vykdoma ribojanti pinigų politika su kylančiomis palūkanų normomis vėsina vartojimo paklausą ir per būsto rinką, ne vienoje valstybėje jau fiksuojama smukusi būsto paklausa ir būsto kainų kritimas. Dėl šių priežasčių mažėja išlaidos būsto remontui ar apstatymui ir, atitinkamai, išsikvepia paklausos pusės spaudimas kainoms augti.

Tad bet kokios fiskalinės intervencijos – ar tai būtų lengvatos jaunoms šeimoms, ar palūkanų normų dalies kompensacijos, ar galimybė susigrąžinti gyventojų pajamų mokesčio dalį ir panašios priemonės, kurias puola taikyti kai kurios šalys – iš dalies neutralizuoja pinigų politikos poveikio mastą ir net įlieja papildomo žibalo į infliacijos, kurią ir bando aukštomis palūkanomis pažaboti Europos centrinis bankas, laužą.

Be to, tokios iniciatyvos iškraipo rinką, suformuoja terpę netvariam rinkos vystymuisi ir net gali paskatinti pūstis gyvenamojo nekilnojamo turto burbulus.

Būsto įperkamumą gerintų spartesnis būsto pasiūlos augimas. Geriausia, ką galėtų padaryti politikai, užtikrinti, kad būsto rinka vystytųsi tvariai, subalansuotai, nekaistų ir kainos nekiltų nepagrįstai, o tam yra ir makroprudencinių (pvz. centrinio banko apribojimai ne pirmo būsto kreditavimui) ir fiskalinių (tas pats NT mokestis) svertų.

Pastaruosius porą metų stebėtas būsto rinkos aktyvumas turėjo netvarumo bruožų, nes būsto kainų šuolį nemaža dalimi lėmė dėl pinigų spausdinimo ir vyriausybių pinigų dalybų tikėtinos infliacijos išsigandę ne pirmo būsto pirkėjai. Problema ta, kad galintieji įpirkti antrą trečią ir paskesnį būstą, sukuria paklausą ir kaitina būsto kainų kilimą, tad tokiomis aplinkybėmis tikrai nėra lengva daliai namų ūkių įpirkti pirmąjį būstą.

Šią problemą bent iš dalies galėjo spręsti savalaikis skausmingesnis NT mokestis ne pirmam būstui ir spartesnis bei reaktyvesnis pasiūlos augimas. Tam reikėtų mažinti biurokratinius barjerus, trumpinti su būsto vystymu susijusio popierizmo procesus ir, svarbiausia, pagaliau padidinti renovacijos procesų spartą ir mastą. Tai įlietų naujo kraujo antrinei rinkai.

2023 09 28 12:55
Spausdinti