Asmeninis archyvas2026 m. rugpjūčio 1 d. Lietuvoje įsigalios sprendimas, kuriuo pradinio įnašo reikalavimas perkant pirmąjį būstą mažinamas iki 10 proc. (vietoje anksčiau taikytų 15 proc.). Kartu įvedama pajamų ir įmokos santykio riba – mėnesio įmoka turės neviršyti 50 proc. pajamų, skaičiuojant su ne mažesne kaip 6 proc. palūkanų norma. Šių pokyčių tikslas – palengvinti jaunų šeimų ir pirmą būstą siekiančių įsigyti asmenų galimybes tapti savininkais, kartu išlaikant finansinį stabilumą. Prognozuojama, kad toks sprendimas turės reikšmingą poveikį nekilnojamojo turto rinkai, būsto kainoms, skolinimosi ir nuomos tendencijoms, todėl verta panagrinėti galimus privalumus ir rizikas.
Padidins pirkėjų skaičių būsto rinkoje
Sumažintas pradinis įnašas tikėtina padidins pirkėjų skaičių būsto rinkoje. Daugeliui jaunų žmonių ir šeimų, kuriems iki šiol 15 proc. įnašas buvo sunkiai sukaupiamas, nauja 10 proc. riba leis anksčiau žengti į nekilnojamojo turto rinką. Dėl padidėjusios paklausos, ypač pirmajam būstui skirtame segmente, trumpuoju laikotarpiu gali sustiprėti konkurencija tarp pirkėjų. Tai savo ruožtu paskatintų spartesnį kainų augimą, ypač didmiesčiuose ir ekonominės klasės būstuose, kurie dažniausiai domina pirmą būstą perkančius asmenis.
Vis dėlto kainų pokyčiai priklausys ir nuo pasiūlos reakcijos. Jei pasiūla nespės didėti kartu su paklausa, kainos gali kilti ženkliau ir laikinai pabloginti bendrą būsto įperkamumą. Kita vertus, jei statybų sektorius padidins naujų projektų skaičių, kainų kilimas ilgainiui turėtų sulėtėti. Ilgainiui rinka turėtų prisitaikyti: po suaktyvėjimo kainų augimas grįš į tvaresnį tempą, patenkinus dalį atidėtos paklausos.
Didėja tiek bankų, tiek skolininkų rizika
Mažesnis pradinio įnašo reikalavimas reiškia, kad bankai finansuos didesnę būsto vertės dalį – paskolos ir turto vertės santykis galės siekti apie 90 proc. Tai atveria skolinimosi galimybes tiems, kurie neturi sukaupę pakankamų santaupų, tačiau kartu didina tiek bankų, tiek pačių skolininkų riziką. Esant vos 10 proc. nuosavam įnašui, nukritus būsto kainoms kyla rizika, kad paskola viršys užstato vertę. Siekiant valdyti tokias rizikas, nustatyta 50 proc. pajamų ir įmokos santykio riba, kuri užtikrina, jog net palūkanoms ūgtelėjus skolos našta neperžengtų pavojingos ribos. Toks atsakingo skolinimo principų stiprinimas turėtų apsaugoti tiek skolininkus, tiek finansų sistemą nuo pernelyg didelės rizikos.
Gali mažinti nuomos paklausą
Lengvesnis patekimas į nuosavo būsto rinką ilgainiui gali paveikti ir nuomos sektorių. Dalis nuomininkų, ypač jaunų specialistų ar šeimų, kurie iki šiol buvo priversti nuomotis dėl nepakankamų santaupų pradiniam įnašui, dabar galės tapti savininkais. Tai mažintų nuomos paklausą ir ilgainiui galbūt pristabdytų nuomos kainų augimą, ypač jei reikšminga dalis nuomojančiųjų apsispręs įsigyti savo būstą. Vis dėlto poveikis nuomai bus laipsniškas, nes ne visi nuomininkai iškart galės ar norės pirkti būstą. Vadinasi, trumpuoju laikotarpiu nuomos rinka išliks gana stabili, o nuomos kainų pokyčiai labiau priklausys nuo bendros būsto pasiūlos ir ekonominės padėties.
Socialiniu požiūriu sprendimas mažinti pradinio įnašo kartelę turi dvejopų pasekmių. Viena vertus, daugiau vidutines pajamas gaunančių jaunų žmonių galės anksčiau tapti būsto savininkais, užuot ilgai taupę ar likę gyventi nuomojamame būste. Tai gali sumažinti atotrūkį tarp tų, kurie sugebėdavo sukaupti reikalingą įnašą (dažnai padedami artimųjų), ir tų, kuriems tokios finansinės atramos trūkdavo. Kita vertus, mažiausias pajamas turintiems gyventojams šis palengvinimas gali neduoti apčiuopiamos naudos – jei jų pajamos per mažos gauti paskolai net ir su 10 proc. įnašu arba jie neišlaiko pajamų ir įmokos santykio testo, jie liks nuomos rinkoje. Be to, jei dėl didesnės paklausos būsto kainos toliau augs, nepasiturintiems asmenims sukaupti pradiniam įnašui taps dar sunkiau. Tai rodo, kad vien kredito sąlygų švelninimo nepakanka – būsto prieinamumui didinti gali prireikti ir kitų tikslinių priemonių.
Svarbu, kad būsto paklausa ir pasiūla išsilygintų
Būsto prieinamumas artimiausiu metu gali keistis nevienareikšmiškai. Vienu aspektu, sumažintas pradinis barjeras tiesiogiai pagerina prieinamumą tiems, kuriems įnašas buvo didžiausia kliūtis. Tačiau jei dėl suaktyvėjusios paklausos būstai brangs, dalis šio pagerėjimo gali „ištirpti“. Ilgainiui, jei paklausa ir pasiūla išsilygins, daugiau šeimų galės įsigyti būstą nepatirdami pernelyg didelės finansinės naštos. Be to, nustatyta pajamų ir įmokos santykio riba užtikrins, kad paskolos bus suteikiamos tik pajėgiantiems jas grąžinti, todėl mažės rizika įklimpti į nepakeliamas skolas.
Trumpuoju laikotarpiu rinkoje tikėtini akivaizdūs pokyčiai. Sandorių skaičius veikiausiai išaugs, bankai sulauks daugiau paskolų paraiškų, o pardavėjai gali didinti kainas pasinaudodami suaktyvėjusia paklausa. Kai kurie pirkėjai, ypač tie, kurie ilgai delsė dėl didelio pradinio įnašo poreikio, dabar gali paskubėti „užfiksuoti“ būstą, nuogąstaudami, kad vėliau kainos dar kils. Vis dėlto po pirminio ažiotažo rinka turėtų palaipsniui nurimti. Daugelis naujų pirkėjų patenkins savo poreikius, todėl vėliau paklausa normalizuosis ir kainų augimas grįš į nuosaikesnį tempą. Namų ūkių įsiskolinimas padidės, bet pajamų ir įmokos santykio apribojimas reiškia, kad skolinimasis plėsis atsargiau, išvengiant pernelyg rizikingų kreditų.
Kas lemtų staigų kainų būsto kainų kritimą?
Žinoma, bet koks rinkos skatinimas turi ir rizikos atspalvį. Viena didžiausių grėsmių – galimas būsto rinkos perkaitimas ir kainų burbulas. Jei kainos kiltų labai sparčiai, vėliau ekonomikos sulėtėjimas ar palūkanų normų padidėjimas galėtų lemti staigų jų kritimą. Tai pavojinga naujiems pirkėjams, turintiems dideles paskolas ir mažą nuosavą kapitalą – atpigus turtui jie gali likti su paskola, viršijančia būsto vertę. Kitas rizikos šaltinis – didelė įmokų našta gyventojams. Skiriant kredito įmokoms beveik pusę pajamų, namų ūkis tampa jautrus netektims ar išlaidų šuoliui. Nors bankai taikys ir palūkanų normų šoko (6 proc.) testą, neatmestina, kad palūkanos ateityje kils labiau nei tikimasi arba kad ekonomikos nuosmukis sumažins daugelio gyventojų pajamas.
Atsakingos institucijos, stebėdamos situaciją, galėtų imtis ir papildomų veiksmų. Svarbu skatinti būsto pasiūlos didėjimą, kad padidėjusi paklausa nesukeltų kainų šuolio – pavyzdžiui, lengvinti naujų statybų plėtrą ir investuoti į infrastruktūrą. Taip pat būtina atidi finansų rinkos priežiūra: stebėti, kaip bankai taiko naujus reikalavimus, ir prireikus laiku juos koreguoti (pavyzdžiui, vėl didinti pradinio įnašo reikalavimą ar griežtinti pajamų ir įmokos santykio ribą). Galiausiai, daliai gyventojų, kuriems net 10 proc. įnašas neįkandamas, galėtų pagelbėti tikslinės programos – parama pirmajam būstui regionuose ar socialinio būsto plėtra. Suderintų priemonių derinys leistų užtikrinti, kad mažesnis pradinis įnašas atneštų maksimalią naudą visuomenei, nesukeldamas finansinio nestabilumo.
Dr. Arūnas Burinskas yra Vilniaus universiteto Ekonomikos ir verslo administravimo fakulteto docentas
