Asmeninis archyvasNekilnojamas turtas dominuoja Lietuvos namų ūkių turte kaip pati didžiausia turto klasė. Net 87 proc. gyventojų gyvena nuosavame būste, o apie penktadalis turi daugiau nei vieną NT objektą. Investavimas į būstą dažnai ir apklausose įvardijamas kaip pati populiariausia pinigų įdarbinimo kryptis. Tuo metu į vertybinius popierius tiesiogiai investuoja tik apie 7 proc. gyventojų. Vis dėlto investavimas į būstą reikalauja daug asmeninio įsitraukimo, turi paslėptų išlaidų ir yra gerokai mažiau likvidus. Klausimas – ar tos papildomos pastangos atsiperka?
Yra daug įvairių būdų lyginti turto klases, ir jie gali stipriai skirtis priklausomai nuo laikotarpio bei konkrečių investicijų. Siekiant kuo objektyvesnio palyginimo, šiame tekste bus remiamasi pasaulio akcijų rinką atspindinčiu „MSCI World“ indeksu ir Lietuvos būsto kainų pokyčius fiksuojančiu „Ober-Haus“ indeksu.
Visada galima rasti pavienių akcijų ar būstų, kurie brango daug sparčiau nei rinka, tačiau norint kuo objektyviau palyginti turto klases, verta pažvelgti į visą rinką atspindinčius vidurkius.
Akcijos brango labiau, bet generavo mažiau pajamų
Žiūrint tik į kainų pokyčius, akcijų rinkos laimi vienareikšmiškai. Per pastaruosius 20 metų, pasaulio akcijų indeksas pabrango 261 proc. kai per tą patį laiką būstas brango 150 proc. Lyginant dvigubai trumpesnį laikotarpį, kuriame nebuvo ryškesnio būsto kainų kritimo Lietuvoje, atotrūkis yra mažesnis – akcijos atnešė 120 proc. grąžos, o būstas brango 108 proc.
Tačiau daugeliui investuotojų svarbu ne tik turto vertės augimas, bet ir pastovios pajamos. Indeksą sudarančios akcijos vidutiniškai mokėjo 1,5–2 proc. dividendų per metus. Tuo metu būsto nuomos pajamingumas, sprendžiant iš istorinių nuomos skelbimų, siekė apie 6 proc. prieš išlaidas ir vakansijas. Įvertinus tipines Europos miestų sąnaudas, Lietuvoje realus (grynasis) nuomos pajamingumas galėjo būti apie 4,5 proc.
Skaičiuojant istorinę grąžą dažniausiai daroma prielaida, kad gautas pajamas reinvestuojame į tą pačią turto klasę, taip išnaudojant sudėtinių palūkanų efektą. Reinvestuojant dividendus, akcijų rinkos grąža siekė 175 proc. per 10 metų ir 486 proc. per 20 metų. Jei nuomos pajamos būtų taip pat nuolat reinvestuojamos, būstas atrodytų dar geriau – 229 proc. per 10 metų ir net 496 proc. per du dešimtmečius.
Įvertinus pinigų srautus, atrodytų, kad investicijos į nekilnojamą turtą niekuo nenusileidžia akcijoms, tačiau yra rimtų praktinių skirtumų. Akcijų atveju reinvestuoti labai paprasta – galima įsigyti fondus ar ETF, kurie tai daro automatiškai. O nuomos pajamas reinvestuoti į naują būstą nėra taip paprasta. Be to, nuomos pajamos apmokestinamos yra iškart, tuo tarpu investuojant į akcijas galima rinktis dividendus akumuliuojančius produktus, tuomet mokesčių prievolė atsirastų tik parduodant investicijas. Todėl jei vertinsime tik kainos pokytį ir gaunamas pajamas, bet jų nereinvestuosime, NT grąža bus gerokai kuklesnė – 108 proc. per 10 metų ir 239 proc. per 20 metų.
Skiriasi ne tik grąža, bet ir rizika
Vertinant turto klases, svarbu vertinti ne tik grąžą, bet ir riziką. Būsto kainos svyruoja maždaug dvigubai mažiau nei akcijų, bet tuo pačiu būstą daug sunkiau greitai parduoti, jei prireikia pinigų. Akcijos istoriškai yra rizikingesnės, bet ir jų tikėtina grąža yra didesnė.
Rizika taip pat vertinama, lyginant maksimalų istorinį nuostolį. 2008 m. krizės metu pasaulio akcijų indeksas krito 50 proc., būstas atsiliko nedaug ir koregavosi apie 40 proc.
Dar vienas rizikos šaltinis – skola. Kadangi dažnai būstas perkamas su paskola, rizika stipriai padidėja. Jei investuotojas įdeda tik 30 proc. nuosavo kapitalo (tiek leidžia atsakingo skolinimo nuostatai), likusią dalį pasiskolindamas, jo rizika išauga daugiau nei tris kartus – tokiu atveju būstas tampa rizikingesnis už akcijas.
Be to, gyventojai dažniausiai investuoja ne į visą rinką, o į konkretų būstą. Tai reiškia mažą diversifikaciją ir didesnę riziką. Todėl verta pagalvoti apie NT fondus ar kitus finansinius instrumentus, kurie leistų labiau diversifikuotai ir likvidžiai investuoti į nekilnojamą turtą.
O kodėl ne abu?
Investavimo pasaulis tuo ir žavus, kad nereikia rinktis arba investavimo į akcijas, arba investavimo tik į NT. Abi turto klasės turi stiprių pusių, o jų kainos dažnai juda skirtingomis kryptimis. Tai reiškia, kad derinant akcijas ir NT, investicijos tampa labiau diversifikuotos, rizika sumažėja, o ilgalaikė grąža gali pagerėti.
Šiandien daugelis Lietuvos gyventojų turi santykinai daug nekilnojamo turto, bet beveik visai neturi akcijų. Todėl norint geresnio grąžos ir rizikos santykio, dažnam verta pagalvoti ir apie kitas turto klases.
Daugelio gyventojų vienintelės investicijos į akcijas yra antros pakopos pensijų fonduose, kurie nejučia diversifikuoja mūsų riziką tarp skirtingų turto klasių ir regionų. Kitais metais, daugelio laukia sprendimas, ką toliau daryti su kaupimu pensijai. Nepaisant to, ar nuspręstų toliau kaupti antroje pakopoje ar investuoti pensijai savarankiškai, kiekvienas investuotojas turėtų neužmiršti, kad investicijos į akcijas (ar obligacijas) puikiai papildo investicijas į nekilnojamą turtą.
Vytenis Šimkus yra „Swedbank“ investavimo strategas
