Julius Kalinskas/BNSLietuvos būsto rinkoje šiemet tikimasi grįžtančio pirkėjų pasitikėjimo, sako nekilnojamojo turto (NT) rinkos analitikai. Jų teigimu, šiais metais mažės pardavėjų lūkesčiai, o pirkėjai lauks pavasario, stebės Europos Centrinio Banko (ECB) veiksmus ir jo sprendimų poveikį šalies būsto rinkai bei ekonomikai.
Pasak analitikų, investuotojai toliau investuos į butus, skirtus nuomai, o nuomos kainos turėtų mažėti ir grįžti į 2022 metų pradžią.
Pagrindinis iššūkis – pirkėjų pasitikėjimas ir aktyvumas
Anot NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovo Baltijos šalims Raimondo Reginio, pagrindinis šių metų būsto rinkos iššūkis – pirkėjų pasitikėjimas ir aktyvumo atsistatymas. Nuo to priklausys, ar gerės potencialių pirkėjų lūkesčiai ir jie sugrįš į rinką, ar vis dėlto bus stagnacijos laikotarpis.
„Nuo to labai priklausys ir bendra situacija statybų sektoriuje, kadangi būsto plėtotojai tokiomis permainingomis ar neapibrėžtumo kupinomis sąlygomis turės priimti nelengvus sprendimus dėl būsto projektų įgyvendinimo pradžios“, – BNS Plius sakė R. Reginis.
Jo teigimu, jeigu optimistiškesnės nuotaikos bus matomos jau antrąjį pusmetį, kai ekonominė situacija galbūt bus stabilesnė, tuomet plėtotojai galės patenkinti išaugusį naujo būsto poreikį 2024 ar vėlesniais metais.
„Tačiau akivaizdu, kad dabartinėmis neapibrėžtumo sąlygomis geriausias pasirengimo galimybes turi finansiškai stipriausi stambieji plėtotojai, kurie atsigavus rinkai eilinį kartą pasididintų savo dalį. Tuo tarpu smulkesnių plėtotojų laukia nelengvas laikotarpis. Todėl bus įdomu stebėti, ar ir kaip keisis neparduoto būsto pardavimo strategija tarp skirtingo pajėgumo plėtotojų“, – tvirtino R. Reginis.
Tuo metu NT paslaugų grupės „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas prognozuoja, jog rinkoje formuosis nauja „spyruoklė“.
„Kaip atrodo būsto rinka atšokus „spyruoklei“, matėme 2021 metų pradžioje. Tam, kad tai įvyktų 2023 metais, turėtų būti išpildytos dvi pagrindinės sąlygos: pirma – atsirasti daugiau pastatyto būsto, tokio, į kurį galima keltis ir gyventi, antra – padidėti gyventojų perkamoji galia, tai yra išaugti atlyginimai, sumažėti būsto kainos arba palūkanų normos. Kuo ilgiau tęsis suspaustos „spyruoklės“ periodas, tuo stipresnis bus jos atšokimas“, – BNS Plius sakė T. S. Kvainickas.
Mažės pardavėjų lūkesčiai, pirkėjai lauks pavasario, stebės ECB veiksmus
Pasak T. S. Kvainicko, šiemet mažės pardavėjų lūkesčiai. Anot jo, pirminėje rinkoje kainų korekcija tikėtina tuose segmentuose ar teritorijose, kur didžiausia konkurencija ir kur palikta daugiau galimybių kainos pokyčiams, tuo metu antrinėje rinkoje kainos mažės, ypač anksčiau neparduoto būsto.
„Antrinėje rinkoje kainos per dvejus metus taip pat ženkliai ūgtelėjo, tačiau, kitaip nei pirminėje, kur kainų augimas buvo daugiausia sąlygotas statybos kaštų, čia kainos didėjo dėl subjektyvių faktorių – turto savininkų noro parduoti brangiau, siekiant sumažinti kainų skirtumą perkant naujos statybos būstą. Manyčiau, kad netrukus antrinės rinkos skelbimuose matysime mažėjančias kainas, ypač tas, už kurias pardavėjai būsto negalėjo parduoti jau ir anksčiau“, – teigė T. S. Kvainickas.
Anot jo, svarbiu faktoriumi antrinėje būsto rinkoje tampa energinis efektyvumas.
„Kuo ilgiau energijos kainos išliks aukštumuose, tuo bus didesnis skirtumas tarp naujos ir senos statybos būsto kainų. Aukštesnės energinės klasės naujiems projektams teikiamos ir palankesnės paskolų sąlygos“, – tvirtino T. S. Kvainickas.
Pasak NT paslaugų bendrovės „CBRE Baltics“ vyresniojo investicijų analitiko Andriaus Radiulio, būsto pirkėjai lauks šaltojo sezono pabaigos, stebės ECB veiksmus ir jo poveikį būsto rinkai ir ekonomikai it tik tada spręs, ar investuoti. Jo teigimu, naujos statybos būsto kainos toliau priklausys nuo pasiūlos, statybos kaštų bei leidimo gavimo trukmės.
„Visi trys faktoriai turėtų drastiškai pasikeisti, kad naujos statybos būsto kainos kristų žemyn. Tačiau statybų sąmata toliau išliks aukšta, statybos leidimo procesas nepagreitės, kas nulems, kad pasiūla toliau Vilniuje bus ribota, o tai reiškia, kad naujos statybos būsto kainos išliks panašiame lygyje, kaip ir 2022 metų pabaigoje“, – BNS Plius sakė A. Radiulis.
Anot „Ober-Haus“ atstovo R. Reginio, jeigu didžiausių šalies miestų – Vilniaus, Kauno, Klaipėdos – plėtra sąlyginai lengvai prognozuojama, tai didžiausią klausimą kelia pajūris, kuris pastaraisiais metais pritraukė itin daug tiek plėtotojų, tiek būsto pirkėjų investicijų.
„Kurortiniuose regionuose investicijos į būsto plėtrą visada buvo rizikingesnės, todėl svarbu, kaip ekonominio neapibrėžtumo sąlygomis elgsis antrojo būsto pirkėjai ir ar sėkmingai bus užbaigti jau pradėti plėtoti projektai“, – teigė R. Reginis.
Būsto nuomos kainos turėtų mažėti
Anot NT paslaugų bendrovės „Newsec“ Tyrimų ir analizės grupės vadovo Baltijos šalyse Mindaugo Kulboko, pastebima tendencija, kad kuo aukštesnės būsto kainos, tuo populiaresnė tampa jo nuoma ir investuotojai jau yra atkreipę į tai dėmesį.
Pasak jo, kitas labai svarbus veiksnys pirkėjams yra skolinimosi kaštai, kurie verčia ieškoti alternatyvų būsto įsigijimui.
„Natūralu, kad pavieniai investuotojai ir pastaruoju metu jau instituciniai investuotojai yra atkreipę dėmesį į nemažai perspektyvų segmentą – būsto nuoma komerciniais pagrindais“, – BNS Plius aiškino M. Kulbokas.
Jo teigimu, 2022 metais didžiausią būsto nuomininkų dalį sudarė ne Lietuvos piliečiai – didžiausios įtakos Vilniaus nuomos rinkoje padarė kompanijų darbuotojai, persikėlę iš Baltarusijos ir Ukrainos.
„Nemažai paklausos generavo ir iš Ukrainos dėl karo veiksmų pasitraukę piliečiai. Komercinio būsto nuomos, profesionaliai valdomo portfelio segmente iki 90 proc. klientų sudaro užsieniečiai. Panaši tendencija išliks ir 2023 metais, kai santykis tarp užsienio piliečių ir vietos rezidentų turėtų išsilaikyti 80/20 proc. Prognozuoti aktyvumą galime remiantis šiuo metu esama situacija ir rinkos galimybėmis pasiūlyti tokio tipo projektus – numatome rinkos stabilizaciją“, – tvirtino M. Kulbokas.
Pasak jo, ši nauja Baltijos šalims komercinio turto klasė turi neabejotinai augimo perspektyvų – nuomos portfeliai gali augti du–tris kartus.
„Prielaidos šiuo metu kol kas yra nepakankamos ilgalaikiam prognozavimui, nes daugeliu atveju sutartys sudaromos 12 mėnesių. Žvelgiant į Skandinavijos praktiką nuomos sutartys sudaromos 5-10 metų. Akivaizdu, kad turėdami labai mažai patirties valdant tokias investicijas stengiasi ir savininkai, ir nuomininkai rasti tinkamiausią sprendimą rizikoms valdyti“, – teigė M. Kulbokas.
Jo teigimu, tokių projektų plėtros potencialas matomas ne tik Vilniuje, bet ir kituose Lietuvos regionuose – pirmąjį ketvirtį pirmasis toks projektas pradedamas Kaune, esama potencialo ir Klaipėdoje.
„Tokio tipo projektai gali būti plėtojami ir regionuose, atkreipiant ypatingą dėmesį, kur suka investicijos į gamyklas. Tuose rajonuose, kurie susilaukia nemažų pramonės investicijų, savivaldybės nedelsiant turėtų inicijuoti tokio būsto projektus, kviestis plėtotojus ir aktyviai spręsti gyventojų, kurie bus įdarbinti, gyvenimo klausimus“ – teigė jis.
NT paslaugų grupės „Inreal“ atstovas T. S. Kvainickas irgi prognozuoja būsto nuomos kainų mažėjimą. „CBRE Baltics“ analitikas A. Radiulis teigė, jog butų nuomos kainos turėtų grįžti į 2022 metų pradžios lygį.
„Kadangi studentai tęsia mokslus fiziškai būnant universitetuose, o viešojo sektoriaus bendrabučių lovos užpildytos, būsto nuomos kainos yra vis dar padidėjusios, o pasiūla 2022 metus buvo smarkiai užpildyta užsieniečių, šį segmentą toliau aktyviai bandys patenkinti bendro gyvenimo (angl. co-living) bei privačių studentų bendrabučių vystytojai“, – teigė A. Radiulis.
