FotobankasŠiuo metu itin aktyvi nekilnojamojo turto (NT) rinka turi dar vieną išskirtinumą – ypač auga individualių namų ir kotedžų paklausa. Tai nesunkiai paaiškinama – namuose užsidariusios šeimos suprato, kad trūksta erdvės.
Ši tendencija ryškėjo jau prieš pandemiją ypač trijuose didžiausiuose šalies miestuose. 2015–2020 m. Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje buvo pastatytas rekordiškai didelis plotas vieno ir dviejų būstų namuose – beveik 2 mln. kv. m. Statistikos departamento duomenimis, 2015–2019 m. namų sandorių skaičiaus dalis sudarė apie 10–12 proc., o 2020-aisiais ūgtelėjo iki rekordinių 15 proc.
„Galima net plika akimi matyti, kaip sparčiai dygsta nauji individualūs namai ar jų kvartalai miesto pakraščiuose ir aplink miestą esančiose teritorijose“, – IQ kalbėjo „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis. Didžiąją dalį šių namų stato patys namų ūkiai, o likusią – NT plėtotojai.
Nors NT kainos kyla, ateitis atrodo šviesi – lietuviai daugiau uždirba, dėl to gali sau leisti gyventi erdviuose individualiuose namuose priemiesčiuose. Tačiau ir šviesiausią dieną būna šešėlių.
„Akivaizdu, kad gausi namų statyba lemia gana chaotišką laisvų teritorijų urbanizavimą, kuris pasižymi skirtingais architektūriniais sprendimais, užstatymo tipais ir infrastruktūros plėtros iššūkiais naujiems ir esamiems gyventojams, – teigė R. Reginis. – Kadangi sparti namų plėtra vykdoma visomis kryptimis ir skirtingose savivaldybėse, tikėtis darnios plėtros yra labai sudėtinga.“
Nepraleiskite raudonų vėliavų
NT įmonių grupės „NewReal“ vadovas ir „Lapino namų“ koncepcijos autorius Juozas Lapienis IQ pasakojo, kad namą statytis nusprendę žmonės dažnai neįvertina tam tikrų rizikų.
Didele problema reikėtų laikyti nevienodą pasirinkto kvartalo apstatymo tempą, jei jame namus gyventojai statosi savarankiškai. „Daugeliui nutinka taip, kad nusiperka sklypą, pasistato namą, įsirengia infrastruktūrą, tačiau jei aplink kvartale yra 50 sklypų, jie nebus apstatyti taip pat greitai, – aiškino J. Lapienis. – Po penkerių metų daugumoje sklypų statybos bus dar nepradėtos, vos pradėtos arba jau sustabdytos ir įšaldytos. Toks statybų chaosas gali trukti apie 20 metų“, – kalbėjo J. Lapienis.
Tad naujakuriams dar ilgą laiką gali tekti gyventi statybų dulkėse ir triukšme, nepatraukliame kraštovaizdyje, aplink važinės statybų technika. „Ne visiems tai trukdo, – pridūrė pašnekovas. – Tačiau žmonės turi suprasti, kokį kelią renkasi.“
Namo statyba tampa prioritetu vieniems ar dvejiems metams – nebelieka laiko nei karjeros ar verslo, nei šeimos reikalams.
Jei renkiesi smulkesnius plėtotojus, kurie nuperka sklypą ir pastato gyventojams namą, situacija vis tiek gali išlikti panaši, jei kvartalas dar jaunas. Be to, abiem atvejais galiausiai kvartalas tampa chaotiškas – trūksta architektūrinės dermės, namai būna nevienodo aukščio ar neatsižvelgiama į kaimynų poreikius ir bendros erdvės patogumą.
Antrasis dažnai naujakuriams iškylantis rūpestis, pasak J. Lapienio, yra laiko ir finansų trūkumas: „Žmonės neįvertina, kokio lygio tai yra projektas, o ilgainiui jis tampa prioritetu vieniems ar dvejiems metams – nebelieka laiko nei karjeros ar verslo, nei šeimos reikalams.“
Būtina atkreipti dėmesį ir į tai, kad statybai naudojamos medžiagos, statybininkų darbas, net patys sklypai nuolat brangsta. Todėl, pasak pašnekovo, tampa beveik neįmanoma susidaryti tikslaus biudžeto namo statybai. Nusipirkus sklypą, dar reikės atlikti geologinius darbus, parengti namo projektą, gauti statybos leidimą, todėl statybos gali prasidėti po metų ar vėliau, o dar prieš pusmetį sudarytas biudžetas gali būti per kuklus.
„Žmogus, turintis ribotą, fiksuotą biudžetą, greičiausiai tikrai į jį netilps, ir gali nutikti taip, kad darbai sustos, o kaimynui teks tenkintis nebaigtų statybų vaizdu pro langą“, – ironizavo J. Lapienis.
Atkreipti dėmesį taip pat reikėtų ir sudarant sutartis su namus pardavinėjančiais brokeriais, kurie, pirkėjui nusipirkus sklypą ir išsirinkus projektą, kartu parduoda ir statybininkų darbą – tai yra už tam tikrą sumą pastato visą namą. J. Lapienio teigimu, dažnai tokiose sutartyse įterpiamas punktas, kad, medžiagoms pabrangus, pavyzdžiui, 10 proc., sutarties kaina perskaičiuojama.
„Tai reiškia, kad pasirašėte sutartį, bet nieko nesusitarėte – nežinote, kiek namas kainuos statyboms pasibaigus, – aiškino pašnekovas. – Pagal tai, kas dabar vyksta, kainos tikrai pakils, brangs ir darbo jėga. Atsidursite situacijoje, kad turėsite arba sumokėti tiek, kiek jūsų paprašys, arba nutraukti darbus.“
Pasirinkus tokį namo statybos būdą būtinai reikėtų sutarti dėl griežtos sutarties, kurioje būtų aiškiai parašyta, kad kaina yra fiksuota ir negali būti perskaičiuojama, o rangovui nusprendus sutartį nutraukti, būtų mokama bauda. „Šiuo atveju į pagalbą reikėtų pasitelkti teisininkus – juk perkate ne automobilį, kurį paskui galėsite parduoti“, – pabrėžė J. Lapienis.
Viskas įskaičiuota
Iš anksto suplanuoti ir parduoti statomi namai turi daug pranašumų – namai kyla kvartalais su iškart išplėtota infrastruktūra ir sutvarkyta aplinka. Kvartalo namų architektūra darni, o jų statybos pabaigiamos maždaug tuo pačiu metu.
R. Reginio teigimu, tokių namų kvartalai pastarąjį dešimtmetį taip pat labai populiarėjo ir pasižymėjo ne tik koncepcijos, bet ir apimties įvairove – nuo itin nedidelių 4–6 sublokuotųjų namų projektų iki etapais plėtojamų kvartalų, kuriuose namų skaičius gali siekti 100 ir daugiau individualių ar sublokuotųjų namų.
„Ober-Haus“ duomenimis, pastaraisiais metais Vilniaus mieste ir jo apylinkėse plėtotojai tokiuose kvartaluose pastatė rekordinį namų skaičių. „Šiame regione 2012–2016 m. kasmet buvo pastatoma apie 150–400 namų kvartaluose, o 2017 m. jų jau pastatyta beveik 600, 2018–2019 m. – vidutiniškai po 800 namų“, – teigė R. Reginis.
2020 m. pastatytų namų skaičius buvo kiek mažesnis – apie 680. Tačiau, žiūrint į ilgamečius duomenis, tai vis tiek vienas didžiausių rezultatų per pastaruosius du dešimtmečius.
J. Lapienio nuomone, sunku pasakyti, ar tokie kvartalai itin sparčiai populiarėja, tačiau jis sutinka, kad žmonės pradeda suprasti pavienių statomų namų problematiką: „Mūsų klientai yra ne kartą įvardiję, kad iš anksto suplanuoto kvartalo namą renkasi būtent dėl darnios architektūros ir statybų panašiu metu.“
Kontrolė ar savieiga?
Ar savivaldybės, priemiesčiuose plečiantis individualių namų chaosui, turėtų įsikišti? J. Lapienis kategoriškai nesutinka su bet kokiais ribojimais, tačiau teigė, kad būtų galima palengvinti plėtotojams sąlygas ir administracinę naštą.
Viena kliūčių yra atskiri statybų leidimai. „Jei statai vieną daugiabutį su šimtu butų, reikia vieno statybos leidimo – vieno proceso ir vieno dokumentų paketo, – kalbėjo jis. – O jei statai šimto namų kvartalą, turi gauti šimtą atskirų leidimų.“
Bendri statybų leidimai, pasak pašnekovo, galėtų būti palikti kaip galimybė kvartalus planuojantiems plėtotojams.
R. Reginio teigimu, asmeniniams poreikiams ar parduoti namus statantys fiziniai ir juridiniai asmenys turi skirtingus interesus bei požiūrį, o savivalda yra nustačiusi skirtingus plėtros prioritetus atskiroms teritorijoms. „Jei plėtra vykdavo neprioritetinėse plėtros teritorijose, didžioji dalis infrastruktūros sukūrimo išlaidų tekdavo patiems statytojams“, – aiškino jis.
Jeigu statomas didesnis namų kvartalas, būsto pirkėjas gali tikėtis vientisos kvartalo užstatymo struktūros ir pastatų architektūrinių sprendimų, kvartalo apželdinimo, įrengtų bendrų erdvių, šaligatvių, vidaus ir privažiavimo gatvių ir pagrindinių komunikacijų. Tačiau aplink esančios inžinerinės ar socialinės infrastruktūros plėtra iš esmės priklausydavo nuo savivaldos numatytų plėtros prioritetų.
„Tikimasi, kad nuo 2021 m. įsigaliojęs naujas Savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymas leis efektyviau rinkti ir panaudoti infrastruktūros biudžetą, – sakė R. Reginis. – Savivaldybės, nustatydamos savo įmokos tarifus, kuriuos mokės plėtotojai, galės tikslingiau planuoti ir vykdyti investicijas į reikiamos infrastruktūros plėtrą konkrečiose teritorijose ir taip reguliuoti plėtros procesus.“
Tačiau J. Lapienis dėl šio naujojo įstatymo išlieka skeptiškas: „Dar nėra aišku, kaip viskas veiks – pagal tai, kas dabar vyksta, yra bendras katilas, į kurį visi sumeta mokesčius, ir tą katilą paskui padalija pagal kažkokius planus.“ Todėl, anot jo, tuos pinigus savivaldybė gali išleisti visai kitoje miesto vietoje, o ne ten, iš kur jie buvo surinkti. Pašnekovo teigimu, savivaldybės galėtų užtikrinti, kad plėtotojai būtų suteikiama galimybė tuos pinigus išleisti infrastruktūrai, kuria naudotųsi tas konkretus kvartalas, o ne juos atiduoti kaip mokestį.
